签房贷合同时，银行客户经理通常会问一句：「等额本息还是等额本金？」
大部分人没概念，随口选了等额本息。这个选择一旦定下来，30 年里很难改。
一、结论先给
按贷款 100 万、30 年、年利率 3.5%：
| 还款方式 | 月供 | 总利息 | 特点 |
|---|---|---|---|
| 等额本息 | 4490 元（全程不变） | 约 61.7 万 | 前期还的多是利息 |
| 等额本金 | 首月 5694 元，每月递减约 8 元 | 约 52.6 万 | 前期压力大，越还越轻松 |
总利息差约 9 万。 等额本金更省。但现实中大多数人还是选等额本息，原因在下面第三节。
二、两种方式差在哪
等额本息：每月还款额固定。本金占比逐月递增、利息占比逐月递减，加起来恒定。
公式为：
月供 = 贷款本金 × 月利率 × (1+月利率)^还款月数 ÷ [(1+月利率)^还款月数 - 1]
等额本金：每月还固定本金（100 万 ÷ 360 期 = 2777.8 元）+ 剩余本金的利息。本金越还越少，利息跟着降，月供逐月递减。
每月本金 = 贷款本金 ÷ 还款月数
每月利息 = 剩余本金 × 月利率
月供 = 每月本金 + 每月利息（逐月递减）
关键区别：等额本金前期还掉的本金更多，所以利息总额更少。省下的 9 万，本质是你把钱提前还给了银行。
三、那为什么大多数人选等额本息
因为前 10 年月供差了 1200 块左右，而这 10 年恰恰是收入最低、开销最大（结婚、生子、装修）的时期。
对比一下前 5 年的实际压力：
| 年份 | 等额本息月供 | 等额本金月供 | 月差 |
|---|---|---|---|
| 第 1 年 | 4490 | 5694 → 5612 | +1120 |
| 第 5 年 | 4490 | 约 5318 | +828 |
| 第 10 年 | 4490 | 约 4945 | +455 |
| 第 20 年 | 4490 | 约 4197 | -293 |
| 最后 1 年 | 4490 | 约 2786 | -1704 |
差额在前期最大，后面才反过来。用前 10 年的现金流换 9 万利息，划不划算取决于你的收入曲线。
四、什么时候选哪个
选等额本息：
- 月供占收入比例已经超过 35%，扛不住前期高压
- 打算 5-10 年内提前还款或换房（反正要提前结清，省利息意义不大）
- 收入还在上升期，手里现金流比省利息更重要
- 有收益率高于贷款利率的稳定投资渠道
选等额本金：
- 月供占收入低于 25%，前期无所谓
- 不打算提前还款，准备老实还满 30 年
- 收入已到峰值或即将退休，后期收入不会更高
- 想尽快降低负债，心理上更踏实
一个简单判断法：如果你不打算提前还款，等额本金永远更省；如果你大概率会提前还款，选等额本息把现金流留在手里更灵活。
五、提前还款的正确姿势
这里坑最多，三条经验：
1. 缩短年限 > 减少月供
同样提前还 20 万，银行会给你两个选项：
- 「期限不变、月供降低」：月供从 4490 降到约 3600，总利息省得少
- 「月供不变、缩短年限」：30 年变约 21 年，总利息省得多
一定要选缩短年限。 选错可能少省一半利息。
2. 等额本息还过一半期限就别提前还了
30 年贷款还到第 15 年左右，利息已经付掉大半（前面还的多是利息）。这时候提前还，省不了多少，不如拿去做稳健理财。
简单判断：打开还款计划表，看剩余本金占总本金的比例，如果已还超过 50%，提前还款性价比就低了。
3. 有公积金优先用公积金对冲
公积金利率通常比商贷低一个点以上。办理公积金冲还贷（月冲或年冲），比拿现金提前还商贷划算。组合贷的话，优先还商贷部分。
六、自己算一遍
把贷款金额、年限、利率、还款方式填进去，直接出月供、总利息和完整的还款计划表（能看到每一期的本金/利息拆分，判断该不该提前还就靠它）：
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七、几个容易忽略的费用
- LPR 重定价日：多数合同是每年 1 月 1 日或放款日对应日调整，LPR 降了月供要到下个重定价日才降
- 提前还款违约金：部分银行规定还款未满 1-3 年提前还要收违约金（一般是一个月利息），签合同前问清楚
- 组合贷的公积金部分：利率和商贷不同，还款计划要分开看
- 等额本息提前还款后：剩余本金重新计算，可以选择缩期或降月供，别让银行默认给你降月供
小结
- 想省利息 → 等额本金，前提是扛得住前 5 年
- 想保现金流 → 等额本息，别被「多付 9 万」吓住
- 要提前还款 → 一定选「缩短年限」，且最好在贷款前 1/3 期限内还
- 有公积金 → 优先冲还贷，别急着动商贷